近日，中国国际投资促进会投资与创新专委会、宾大沃顿中国中心、N+C投融资研究院联合主办了“第六期投融资周末大讲堂”。活动主题为“中国基础设施REITs实践与探索”。在圆桌论坛环节，来自业内专家围绕目前境内基础设施REITs主要适用行业、我国基础设施REITs未来市场规模等问题展开了研讨。

REITs是非常广阔的蓝海

中国国际工程咨询公司研究中心副主任徐成彬分析认为，理论上，具有稳定现金流的权益资产都可以支持REITs。REITs是非常广阔的蓝海，从未来预期看至少是万亿元级别的规模。我国公募REITs从基础设施起步，基础设施资产行业领域广泛。从目前调研看，产业园区、仓储物流非常踊跃；其次是环保项目，特别是污水处理、垃圾处理等环保企业很积极；此外，收费公路等交通项目，以及数据中心等新基建也充满期待。总体而言，目前积极准备试点的项目非常可观，从未来发展看REITs行业范围将进一步延伸和拓展。

新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含表示，基础设施REITs现金流比较稳定，但前期回报率会稍微低一些，要经过一些时间让资产逐渐成熟。投资人一旦看到有成长空间，会觉得这样的资产适合他们，就会关注公募REITs市场。从REITs整体发展情况看，新加坡REITs发展时对资产类比较开放，“我们为了让市场熟悉这个新的金融产品，选择先以投资人熟悉的一些资产，比如商场、写字楼、工业、仓储物流等类型的资产来开启市场，这样可以帮助REITs成长。”

据谢采含介绍，新加坡刚开始发展REITs时不是很顺利，都是有一个过程。对于投资者来讲，如果不熟悉产品，新产品发布时机不对，就完全不会关注这个产品。现在国内这个时点做REITs试点，时机刚刚好。此外，通过这次抗击疫情也让世界看到了中国的实力，这个时候推出REITs是最好的时间节点。

三类资产受到投资人青睐

国家发展改革委投资研究所副研究员李泽正表示，未来我国基础设施REITs市场的潜在规模很大，因此看好其未来发展机遇。

“根据国家统计局的数据计算，从基础设施的固定资本形成规模看，按照6%~10%的不动产证券化覆盖率，基础设施REITs未来有8万亿~13万亿元的潜在市场规模。”李泽正分析说，再加上近年来大数据中心、物流仓储等新型基础设施的发展，未来我国REITs的市场潜力非常大，甚至可能再造一个资本市场。

中联基金管理有限公司总裁何亮宇表示，这次基础设施REITs试点很明确，就是基础设施领域的不动产投资信托基金产品。其类别划分得非常清晰，交通类、仓储类、新基建、环保，还有园区，这些是可以做的。三类资产可能在试点阶段就会被投资人重点追捧：第一类是仓储产品，投资者也很需要这样的好产品；第二类是收益比较稳定的产品，比如高速公路和环保类污水处理等资产类别。高速公路和污水处理两类产品具有经营权，可能20年或30年以后是衰减的过程，但每年的派息还是很高的，现金回流很好；第三类就是整个资产比较大的产品，比如一些经济基础条件比较好、未来经济增长预期比较明确区域的工业园区等。随着未来试点的扩容以及资产方向的进一步加大，市场可选择的机会还是很多。

试点要把“这个门”开好

谈到基础设施REITs的规模时，何亮宇表示，最重要的就是基础设施REITs试点要把“这个门”开好，即让产品适销对路、供需两旺，让这个市场能够起步和发展，这是非常重要的。解决了这个基本问题后，它的市场前景是非常广阔的。不仅要解决融资人和投资人各自的需求，这个产品还需要满足监管者对风险把握的要求，需要在这三者之间找到平衡，这可能是试点阶段特别要关注的事情。这次市场上非常活跃，大量机构在申请试点，最终的试点结果一定是优中选优、好中选好。

何亮宇分析说，特别期待第一次试点能够让投融资双方都找到特别好的感觉，为后面进一步发展打下良好的基础。只要试点开始时选择好的资产，由企业来试点，把这起步起好了，整个市场发展前景还是很令人期待的。

何亮宇提醒说，要注意呵护这个市场，让大家都能够获得长期回报。这是非常复杂的系统工程，发行人合理诉求怎么保证，投资人怎么建设、怎么引导，监管怎么看待这个问题，REITs的规则可能会非常细。总体来看，我国基础设施的沉淀和未来增长的空间还很大，基础设施REITs未来发展空间广阔。