“中国人发现了德国的物流地产!”德国财经网近日报道称，德国房地产市场几年来持续火热，深受中企等亚洲投资者青睐。在“一带一路”和“电商潮”的推动下，物流地产正成为中国投资者继住宅、商务办公楼后，在德国新的投资热点。

区位优势吸引亚洲投资者

   “近5年，德国物流地产蓬勃发展。”德国法兰克福大学地产经济学者霍勒里斯对《环球时报》记者表示。房地产顾问服务公司高力国际的数据显示，尽管2018年全球经济遭遇贸易争端等不利因素影响，但德国的物流地产涌入了近70亿欧元资金，仅次于英国的87亿欧元，位列欧洲第二。这些投资资金中近一半来自海外。德国房地产咨询公司布尔维格萨的报告显示，2015年亚洲投资者在德国物流地产中的份额仅占总投资的4%，到2017年已跃升至1/3。2018年，有中资背景的基金在德国物流地产上的投资高居第一。

   “在国际比较中，德国在物流方面表现最佳。”霍勒里斯说。世界银行近年来公布的物流绩效指数就证明了这一点，德国一直占据最前列。德国位于欧洲中部的中心位置，各种基础设施完善，房地产标准高，且拥有多个空运、陆运、海运交通枢纽，吸引众多投资者。国际地产及物业咨询公司世邦魏理仕的调查显示，33%的受访者表示希望投资物流地产领域，领先于住宅、商务办公楼。原因在于物流地产管理成本低、且租金收益高。

“一带一路”催生多个投资圈

   对于中国投资者来说，在德国等西欧国家进行物流投资还有特殊的优势。在德国港口城市汉堡开设物流、贸易公司的华商陈日清对《环球时报》记者表示，最大的利好就是“一带一路”倡议在欧洲影响越来越大。

   德国是中国在欧洲最大的贸易伙伴，是“一带一路”倡议在欧洲重要的中转中心，多个德国城市积极与中国城市开通中欧班列，如从郑州、哈尔滨到汉堡，从重庆、长沙到杜伊斯堡，以及从沈阳到莱比锡的中欧班列线路等。

   在海运上，汉堡港、不来梅港等也与中国各大港口建立频繁运输线路。尤其是汉堡港，1/3的集装箱来自中国。在空运上，德国法兰克福机场、慕尼黑机场、柏林机场、莱比锡机场等开通了连接中国的货运线。中国公司甚至还买下了法兰克福哈恩机场、帕希姆国际机场。

   “中资企业可以在‘一带一路’沿线落户，包括中欧班列火车站点、港口和机场周边，设立仓库及货物集散中心。”陈日清建议，这样可以优化企业的供应链，使公司在欧洲的业务更具有时效、价格等优势。

   “一带一路”沿线物流地产价格有所不同。高力国际的数据显示，德国金融中心法兰克福排在第一，其次是汉堡。不过柏林是最受欢迎的投资点，去年柏林物流地产投资额达6.45亿欧元，同比增长179%：其次是法兰克福，获得约5亿欧元投资。未来科隆、莱比锡等城市有望成为新的投资热点。

   德国鲁尔工业区重镇杜伊斯堡也是一大投资热点。杜伊斯堡港是欧洲最大的内陆港，杜伊斯堡港负责人斯塔科对《环球时报》记者表示，目前中欧班列每周有约35-40趟班列往返于杜伊斯堡港和中国的十余个城市之间。2018年集装箱吞吐量达410万标准箱。中德双方还建造了面积2万平方米的新仓库，中国的铁路公司能够在新仓库中存放2000个集装箱。

   随着电子商务的发展及对海外商品的需求增加，中国几大电商巨头也开始在欧洲直接或间接建立了物流、仓储中心。数据显示，亚马逊德国有1/4的卖家来自中国内地和香港，共计2400多家，eBay上也有3500多家。

投资德国物流地产的路径

   实际上，外国投资者已成为西欧各国物流地产投资的先锋。德国科隆经济研究所的数据显示，目前德国20家最大物流地产投资者有15家来自外国。其中中投公司(CIC)是其中的佼佼者。

   德国慕尼黑物流地产顾问贝恩德对《环球时报》记者表示，物流地产主要包括物流仓库、配送中心、分拨中心等。中国公司要投资德国的物流地产，门槛并不高。与投资住宅和办公楼一样，德国物质地产也对外国公司和个人开放，甚至还可在德国银行贷款。

   中国公司投资德国等西欧国家的物流地产有多种方法。第一种选择是并购，比如中投公司2017年收购黑石公司所有的物流地产公司Logicor。该收购金额高达122.5亿欧元，是欧洲不动产交易历史上第二大规模的收购行动。Logicor在欧洲拥有600多处地产，仓储面积达130万平方米。该公司在德国投资重点是莱茵-鲁尔地区，慕尼黑等德国内陆和海港物流地产。

   第二种选择是向德国公司租用或购买物流地产。德国格尔贝公司目前正在慕尼黑周边建造一个面积达3万平方米的物流基地。该公司总经理赫佩尔对《环球时报》记者表示，物流基地毗邻高速公路，距离慕尼黑机场约20公里，有火车线路连接。现在，已经有多家中国公司正在向公司洽谈租用仓库。他告诉记者，物流地产每年的租金回报率目前在5-10%。去年底，比利时南部的列日机场与阿里巴巴的菜鸟签署“数字中枢”项目协议，项目建设面积超过22万平方米，首期预计2021年投入使用。该项目将与西欧密集路网和仓储网络连接，提升物流效率，建成后商品进入欧洲有望实现“秒级通关”。

   第三种选择是买下德国的土地建造物流基地，或者买下德国设施进行改造。陈日清就与其他多位华商在汉堡附近买地建造了一个大仓库，用于存放从中国进口的各种电器、鞋帽等产品，在德国的网店出售。同时，这里也存放从德国购买的奶粉等出口到中国。陈日清认为，买地建造特别适合长期投资。

   中国海航集团2017年买下德国法兰克福哈恩机场82.5%股权。该机场拥有上万平方米的存储容量，可作为转运仓库、重新包装区等。法兰克福大学地产经济学者霍勒里斯指出，由于德国房地产项目价格控制等较为严格，因此在德国投资物流地产，也应像投资住宅和办公楼一样，进行长期投资。